鼎暉夾層胡寧:不動產(chǎn)私募投資基金試點為紓困房企提供“新空間”

發(fā)布日期:2023-02-23

#編者按  近日,證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作,進一步滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求,支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。鼎暉投資管理合伙人(鼎暉夾層與信用投資)胡寧接受《證券日報》采訪時表示: 

 不動產(chǎn)私募基金試點將存量住宅等納入了投資范圍,為私募管理人通過市場化方式參與房企紓困提供了空間。股債比的放松也有助于私募管理人利用債權(quán)實現(xiàn)更有效的資產(chǎn)和風險隔離,為其參與復雜的困難房企資產(chǎn)盤活提供了有利手段。 

 本次試點在監(jiān)管層面給不動產(chǎn)私募基金“正名”,“量體裁衣”式地給了不動產(chǎn)私募基金更加貼合市場實踐的操作空間,增強了私募管理人參與不動產(chǎn)投資的競爭力和積極性,特別是股債比的放松以及擴募限制的放開,給予了私募管理人更大的靈活性。 

 本次試點對股債比給予了適度松綁,一方面有利于基金對底層資產(chǎn)的控制,一方面也使得實操中的靈活性大大增強。由于不動產(chǎn)的投資規(guī)模較大、周期較長,存在分批開發(fā)或分批交付的情況。本次試點解除了擴募的比例限制,有利于基金管理人根據(jù)不動產(chǎn)項目的建設(shè)、開發(fā)節(jié)奏,分階段募集資金以匹配投資需求。 

 提高管理人門檻,確保有經(jīng)驗、負責任的管理人入圍試點,對監(jiān)管防范風險意義重大。 

 不動產(chǎn)私募基金的投向為底層價值明確的不動產(chǎn)類資產(chǎn)。本次試點明確了基金財務不得向被投企業(yè)以外主體提供擔保,或投資于私募管理人或其實際控制的項目,一方面確保了基金財產(chǎn)價值的風險隔離,一方面也避免了自融等風險。 

 不動產(chǎn)作為一個重要的資產(chǎn)品類,專注于不動產(chǎn)投資的私募基金未來必然將在資產(chǎn)市場中扮演重要角色。 

 建議未來通過政策支持,鼓勵引導不動產(chǎn)私募投資基金投資孵化高質(zhì)量資產(chǎn)標的,研究制定與公募REITs發(fā)行相銜接的有效退出機制,做大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存量,促進行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。并研究通過公募REITs發(fā)行及擴募機制的完善,提高市場化資金參與不動產(chǎn)私募投資基金的積極性,如放松公募REITs對財務投資人的鎖定期限制、放松募集資金用途的限制等。

以下為來自《證券日報》2023年2月23日的報道全文:


近日,證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作,進一步滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求,支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)界人士認為,不動產(chǎn)私募投資基金對投資范圍、投資策略等方面進行特定安排,提升基金運作靈活度,強化風險防范,更好支持不動產(chǎn)市場盤活存量,實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。
不動產(chǎn)私募基金試點將存量住宅等納入了投資范圍,為私募管理人通過市場化方式參與房企紓困提供了空間。股債比的放松也有助于私募管理人利用債權(quán)實現(xiàn)更有效的資產(chǎn)和風險隔離,為其參與復雜的困難房企資產(chǎn)盤活提供了有利手段。鼎暉投資管理合伙人胡寧表示。



01


高靈活度提升市場積極性
據(jù)中基協(xié)數(shù)據(jù),截至2022年年末,中基協(xié)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只,存續(xù)規(guī)模4043億元,存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只,存續(xù)規(guī)模1.21萬億元。
為區(qū)別試點不動產(chǎn)基金和原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型,證監(jiān)會指導中基協(xié)新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別,業(yè)界人士認為,此次試點,意味著監(jiān)管層為不動產(chǎn)私募基金“正名”。
“與此前房地產(chǎn)基金和基礎(chǔ)設(shè)施基金相比,不動產(chǎn)私募投資基金可投資范圍擴大,增加了存量商品住宅和市場化租賃住房?!盠P智庫創(chuàng)始人國立波對《證券日報》記者表示,另外,此次試點在投資策略、風險管理等方面均做了差異化安排和差異化管理,旨在進一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢,滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。
胡寧表示,本次試點在監(jiān)管層面給不動產(chǎn)私募基金“正名”,“量體裁衣”式地給了不動產(chǎn)私募基金更加貼合市場實踐的操作空間,增強了私募管理人參與不動產(chǎn)投資的競爭力和積極性,特別是股債比的放松以及擴募限制的放開,給予了私募管理人更大的靈活性。
據(jù)記者了解,在原有股權(quán)基金監(jiān)管框架下,基金的債權(quán)投資比例(不超過20%)和期限(不超過1年)均受到限制。但在不動產(chǎn)投資中,往往需要通過債權(quán)投資獲取債息,為LP提供期間收益,避免分紅雙重征稅,以及開展資產(chǎn)、股權(quán)的抵質(zhì)押等風險控制手段,加大對底層資產(chǎn)的控制力,提高投資本金安全性等。
“本次試點對股債比給予了適度松綁,一方面有利于基金對底層資產(chǎn)的控制,一方面也使得實操中的靈活性大大增強?!?/strong>胡寧表示。
此外,“由于不動產(chǎn)的投資規(guī)模較大、周期較長,存在分批開發(fā)或分批交付的情況。本次試點解除了擴募的比例限制,有利于基金管理人根據(jù)不動產(chǎn)項目的建設(shè)、開發(fā)節(jié)奏,分階段募集資金以匹配投資需求。”胡寧進一步表示。
中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇對《證券日報》記者表示,根據(jù)不動產(chǎn)投資所具備的特性而設(shè)置的規(guī)則,將使得私募基金管理機構(gòu)能夠更好地設(shè)計真正匹配各類不動產(chǎn)投資現(xiàn)金流特性的基金產(chǎn)品,更好匹配廣大投資人的收益回報訴求,也更有助于私募基金作為權(quán)益類資金更好地助力房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。



02

建立全生命周期風控體系




為加強不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的風險防控,監(jiān)管部門對投資范圍、管理人、投資人、投資策略、信息披露等基金各環(huán)節(jié)均做了風險防范。
從不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍來看,何亮宇表示,試點雖然放開了開展存量商品住宅和市場化租賃住房投資,但是對于存量商品住宅限定在已取得“五證”且已經(jīng)實現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的項目;對于市場化租賃住房,也有一定的開發(fā)建設(shè)進度要求。
從參與試點私募管理人資格來看,設(shè)置了較高門檻。何亮宇表示,目前從管理規(guī)模、專業(yè)人員、項目退出經(jīng)驗等方面設(shè)置了較高的門檻,通過頭部管理人先行先試,充分發(fā)揮龍頭企業(yè)示范帶動作用,推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
胡寧認為,提高管理人門檻,確保有經(jīng)驗、負責任的管理人入圍試點,對監(jiān)管防范風險意義重大。
從投資者角度來看,明確提出以機構(gòu)投資者為主,并對自然人進行一定限制。“設(shè)置較高的首輪實繳出資門檻,體現(xiàn)出以引入機構(gòu)資金為主要目的,對自然人的出資比例限制在不得超過基金實繳金額的20%,防范涉眾風險?!焙瘟劣畋硎?。
試點對基金財產(chǎn)的對外擔保及資金流向進行了限制。“不動產(chǎn)私募基金的投向為底層價值明確的不動產(chǎn)類資產(chǎn)。本次試點明確了基金財務不得向被投企業(yè)以外主體提供擔保,或投資于私募管理人或其實際控制的項目,一方面確保了基金財產(chǎn)價值的風險隔離,一方面也避免了自融等風險。”胡寧表示。
從產(chǎn)品運作來看,何亮宇表示,對不動產(chǎn)私募投資基金設(shè)置了更高標準的基金首輪實繳規(guī)模要求、并強調(diào)特殊風險揭示、按季度定期信披、強制托管等,有效控制不動產(chǎn)私募投資基金各階段風險。



03

推動“募投管退”良性循環(huán)




目前,我國不動產(chǎn)行業(yè)積累的存量資產(chǎn)規(guī)模大,房地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)方對資產(chǎn)盤活有迫切需求,另外,機構(gòu)投資者亦比較踴躍,不動產(chǎn)私募投資基金未來發(fā)展前景廣闊。
“不動產(chǎn)作為一個重要的資產(chǎn)品類,專注于不動產(chǎn)投資的私募基金未來必然將在資產(chǎn)市場中扮演重要角色。”胡寧認為,不動產(chǎn)私募基金的長足發(fā)展,首先需要進一步拓寬機構(gòu)投資者來源,鼓勵銀行理財子公司、保險資管、政策性配套資金等參與,破除當前政策障礙,推動保險資金投資。其次,要進一步拓寬退出渠道。公募REITs是存量資產(chǎn)盤活退出的重要渠道,不動產(chǎn)私募投資基金是孵化公募REITs合格資產(chǎn)的重要來源。
“建議未來通過政策支持,鼓勵引導不動產(chǎn)私募投資基金投資孵化高質(zhì)量資產(chǎn)標的,研究制定與公募REITs發(fā)行相銜接的有效退出機制,做大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存量,促進行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。并研究通過公募REITs發(fā)行及擴募機制的完善,提高市場化資金參與不動產(chǎn)私募投資基金的積極性,如放松公募REITs對財務投資人的鎖定期限制、放松募集資金用途的限制等。”胡寧進一步表示。
從資產(chǎn)類別來看,不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍與公募REITs高度相似。何亮宇認為,不動產(chǎn)私募投資基金可以作為Pre-REITs主要的產(chǎn)品載體,成為多層次的REITs市場的一環(huán)。
具體來看,何亮宇表示,不動產(chǎn)私募投資基金能夠在資產(chǎn)尚未成熟時,提前進行孵化盤活,從前期的開發(fā)、建設(shè)到持有階段的提升、改造,再到形成可長期持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),為公募REITs擴募提供豐富的資產(chǎn)儲備。
“隨著市場進一步成熟,未來持有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不動產(chǎn)私募投資基金本身應該也有機會成為公募REITs的發(fā)起人,實現(xiàn)與國際市場的接軌,充分發(fā)揮不動產(chǎn)私募基金在資管、金融等方面的作用?!焙瘟劣钫f。
何亮宇認為,成熟的、發(fā)展良好的公募REITs市場也為不動產(chǎn)私募投資基金提供了非常好的退出渠道,推動其“募投管退”良性循環(huán),并將在不動產(chǎn)私募投資基金標的選擇、估值定價方面發(fā)揮“錨”的作用。



記者:吳曉璐




2023-02-23
鼎暉夾層胡寧:不動產(chǎn)私募投資基金試點為紓困房企提供“新空間”

#編者按  近日,證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作,進一步滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求,支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。鼎暉投資管理合伙人(鼎暉夾層與信用投資)胡寧接受《證券日報》采訪時表示: 

 不動產(chǎn)私募基金試點將存量住宅等納入了投資范圍,為私募管理人通過市場化方式參與房企紓困提供了空間。股債比的放松也有助于私募管理人利用債權(quán)實現(xiàn)更有效的資產(chǎn)和風險隔離,為其參與復雜的困難房企資產(chǎn)盤活提供了有利手段。 

 本次試點在監(jiān)管層面給不動產(chǎn)私募基金“正名”,“量體裁衣”式地給了不動產(chǎn)私募基金更加貼合市場實踐的操作空間,增強了私募管理人參與不動產(chǎn)投資的競爭力和積極性,特別是股債比的放松以及擴募限制的放開,給予了私募管理人更大的靈活性。 

 本次試點對股債比給予了適度松綁,一方面有利于基金對底層資產(chǎn)的控制,一方面也使得實操中的靈活性大大增強。由于不動產(chǎn)的投資規(guī)模較大、周期較長,存在分批開發(fā)或分批交付的情況。本次試點解除了擴募的比例限制,有利于基金管理人根據(jù)不動產(chǎn)項目的建設(shè)、開發(fā)節(jié)奏,分階段募集資金以匹配投資需求。 

 提高管理人門檻,確保有經(jīng)驗、負責任的管理人入圍試點,對監(jiān)管防范風險意義重大。 

 不動產(chǎn)私募基金的投向為底層價值明確的不動產(chǎn)類資產(chǎn)。本次試點明確了基金財務不得向被投企業(yè)以外主體提供擔保,或投資于私募管理人或其實際控制的項目,一方面確保了基金財產(chǎn)價值的風險隔離,一方面也避免了自融等風險。 

 不動產(chǎn)作為一個重要的資產(chǎn)品類,專注于不動產(chǎn)投資的私募基金未來必然將在資產(chǎn)市場中扮演重要角色。 

 建議未來通過政策支持,鼓勵引導不動產(chǎn)私募投資基金投資孵化高質(zhì)量資產(chǎn)標的,研究制定與公募REITs發(fā)行相銜接的有效退出機制,做大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存量,促進行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。并研究通過公募REITs發(fā)行及擴募機制的完善,提高市場化資金參與不動產(chǎn)私募投資基金的積極性,如放松公募REITs對財務投資人的鎖定期限制、放松募集資金用途的限制等。

以下為來自《證券日報》2023年2月23日的報道全文:


近日,證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作,進一步滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求,支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)界人士認為,不動產(chǎn)私募投資基金對投資范圍、投資策略等方面進行特定安排,提升基金運作靈活度,強化風險防范,更好支持不動產(chǎn)市場盤活存量,實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。
不動產(chǎn)私募基金試點將存量住宅等納入了投資范圍,為私募管理人通過市場化方式參與房企紓困提供了空間。股債比的放松也有助于私募管理人利用債權(quán)實現(xiàn)更有效的資產(chǎn)和風險隔離,為其參與復雜的困難房企資產(chǎn)盤活提供了有利手段。鼎暉投資管理合伙人胡寧表示。



01


高靈活度提升市場積極性
據(jù)中基協(xié)數(shù)據(jù),截至2022年年末,中基協(xié)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只,存續(xù)規(guī)模4043億元,存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只,存續(xù)規(guī)模1.21萬億元。
為區(qū)別試點不動產(chǎn)基金和原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型,證監(jiān)會指導中基協(xié)新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別,業(yè)界人士認為,此次試點,意味著監(jiān)管層為不動產(chǎn)私募基金“正名”。
“與此前房地產(chǎn)基金和基礎(chǔ)設(shè)施基金相比,不動產(chǎn)私募投資基金可投資范圍擴大,增加了存量商品住宅和市場化租賃住房?!盠P智庫創(chuàng)始人國立波對《證券日報》記者表示,另外,此次試點在投資策略、風險管理等方面均做了差異化安排和差異化管理,旨在進一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢,滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。
胡寧表示,本次試點在監(jiān)管層面給不動產(chǎn)私募基金“正名”,“量體裁衣”式地給了不動產(chǎn)私募基金更加貼合市場實踐的操作空間,增強了私募管理人參與不動產(chǎn)投資的競爭力和積極性,特別是股債比的放松以及擴募限制的放開,給予了私募管理人更大的靈活性。
據(jù)記者了解,在原有股權(quán)基金監(jiān)管框架下,基金的債權(quán)投資比例(不超過20%)和期限(不超過1年)均受到限制。但在不動產(chǎn)投資中,往往需要通過債權(quán)投資獲取債息,為LP提供期間收益,避免分紅雙重征稅,以及開展資產(chǎn)、股權(quán)的抵質(zhì)押等風險控制手段,加大對底層資產(chǎn)的控制力,提高投資本金安全性等。
“本次試點對股債比給予了適度松綁,一方面有利于基金對底層資產(chǎn)的控制,一方面也使得實操中的靈活性大大增強。”胡寧表示。
此外,“由于不動產(chǎn)的投資規(guī)模較大、周期較長,存在分批開發(fā)或分批交付的情況。本次試點解除了擴募的比例限制,有利于基金管理人根據(jù)不動產(chǎn)項目的建設(shè)、開發(fā)節(jié)奏,分階段募集資金以匹配投資需求?!焙鷮庍M一步表示。
中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇對《證券日報》記者表示,根據(jù)不動產(chǎn)投資所具備的特性而設(shè)置的規(guī)則,將使得私募基金管理機構(gòu)能夠更好地設(shè)計真正匹配各類不動產(chǎn)投資現(xiàn)金流特性的基金產(chǎn)品,更好匹配廣大投資人的收益回報訴求,也更有助于私募基金作為權(quán)益類資金更好地助力房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。



02

建立全生命周期風控體系




為加強不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的風險防控,監(jiān)管部門對投資范圍、管理人、投資人、投資策略、信息披露等基金各環(huán)節(jié)均做了風險防范。
從不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍來看,何亮宇表示,試點雖然放開了開展存量商品住宅和市場化租賃住房投資,但是對于存量商品住宅限定在已取得“五證”且已經(jīng)實現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的項目;對于市場化租賃住房,也有一定的開發(fā)建設(shè)進度要求。
從參與試點私募管理人資格來看,設(shè)置了較高門檻。何亮宇表示,目前從管理規(guī)模、專業(yè)人員、項目退出經(jīng)驗等方面設(shè)置了較高的門檻,通過頭部管理人先行先試,充分發(fā)揮龍頭企業(yè)示范帶動作用,推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
胡寧認為,提高管理人門檻,確保有經(jīng)驗、負責任的管理人入圍試點,對監(jiān)管防范風險意義重大。
從投資者角度來看,明確提出以機構(gòu)投資者為主,并對自然人進行一定限制?!霸O(shè)置較高的首輪實繳出資門檻,體現(xiàn)出以引入機構(gòu)資金為主要目的,對自然人的出資比例限制在不得超過基金實繳金額的20%,防范涉眾風險?!焙瘟劣畋硎?。
試點對基金財產(chǎn)的對外擔保及資金流向進行了限制?!安粍赢a(chǎn)私募基金的投向為底層價值明確的不動產(chǎn)類資產(chǎn)。本次試點明確了基金財務不得向被投企業(yè)以外主體提供擔保,或投資于私募管理人或其實際控制的項目,一方面確保了基金財產(chǎn)價值的風險隔離,一方面也避免了自融等風險。”胡寧表示。
從產(chǎn)品運作來看,何亮宇表示,對不動產(chǎn)私募投資基金設(shè)置了更高標準的基金首輪實繳規(guī)模要求、并強調(diào)特殊風險揭示、按季度定期信披、強制托管等,有效控制不動產(chǎn)私募投資基金各階段風險。



03

推動“募投管退”良性循環(huán)




目前,我國不動產(chǎn)行業(yè)積累的存量資產(chǎn)規(guī)模大,房地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)方對資產(chǎn)盤活有迫切需求,另外,機構(gòu)投資者亦比較踴躍,不動產(chǎn)私募投資基金未來發(fā)展前景廣闊。
“不動產(chǎn)作為一個重要的資產(chǎn)品類,專注于不動產(chǎn)投資的私募基金未來必然將在資產(chǎn)市場中扮演重要角色?!?/strong>胡寧認為,不動產(chǎn)私募基金的長足發(fā)展,首先需要進一步拓寬機構(gòu)投資者來源,鼓勵銀行理財子公司、保險資管、政策性配套資金等參與,破除當前政策障礙,推動保險資金投資。其次,要進一步拓寬退出渠道。公募REITs是存量資產(chǎn)盤活退出的重要渠道,不動產(chǎn)私募投資基金是孵化公募REITs合格資產(chǎn)的重要來源。
“建議未來通過政策支持,鼓勵引導不動產(chǎn)私募投資基金投資孵化高質(zhì)量資產(chǎn)標的,研究制定與公募REITs發(fā)行相銜接的有效退出機制,做大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存量,促進行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。并研究通過公募REITs發(fā)行及擴募機制的完善,提高市場化資金參與不動產(chǎn)私募投資基金的積極性,如放松公募REITs對財務投資人的鎖定期限制、放松募集資金用途的限制等。”胡寧進一步表示。
從資產(chǎn)類別來看,不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍與公募REITs高度相似。何亮宇認為,不動產(chǎn)私募投資基金可以作為Pre-REITs主要的產(chǎn)品載體,成為多層次的REITs市場的一環(huán)。
具體來看,何亮宇表示,不動產(chǎn)私募投資基金能夠在資產(chǎn)尚未成熟時,提前進行孵化盤活,從前期的開發(fā)、建設(shè)到持有階段的提升、改造,再到形成可長期持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),為公募REITs擴募提供豐富的資產(chǎn)儲備。
“隨著市場進一步成熟,未來持有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不動產(chǎn)私募投資基金本身應該也有機會成為公募REITs的發(fā)起人,實現(xiàn)與國際市場的接軌,充分發(fā)揮不動產(chǎn)私募基金在資管、金融等方面的作用?!焙瘟劣钫f。
何亮宇認為,成熟的、發(fā)展良好的公募REITs市場也為不動產(chǎn)私募投資基金提供了非常好的退出渠道,推動其“募投管退”良性循環(huán),并將在不動產(chǎn)私募投資基金標的選擇、估值定價方面發(fā)揮“錨”的作用。



記者:吳曉璐